요즘 뉴스에서 하루가 멀다 하고 등장하는 ‘전세 사기’ 사건들.. 보증금 수억을 한순간에 날린 세입자들의 사연을 들을 때마다 마음이 무겁습니다. 저 역시 자취를 하며 집을 구할 때마다 ‘혹시 나도 당하는 거 아닐까?’ 하는 불안함이 있었거든요. 그런데 법을 알게 되니, 대응 방법도 보이고 예방도 가능하다는 걸 깨달았어요. 그 중심에는 바로 ‘임대차보호법’이 있습니다. 이 글에서는 전세 사기를 막기 위해 우리가 어떻게 이 법을 실생활에서 활용할 수 있을지 구체적으로 알려드릴게요.
전세 사기의 주요 수법은?
전세 사기의 방식은 다양하지만, 공통점은 ‘세입자가 전세보증금을 못 돌려받게 만든다’는 점이에요. 가장 흔한 수법은 허위 임대인 명의, 근저당 다량 설정, 시세보다 지나치게 낮은 전세가 제안이에요. ‘로얄층인데 월세 없이 1억에 전세 가능’ 같은 말이죠.
이런 집은 보통 경매에 넘어갈 위험이 크고, 전입신고나 확정일자 없이는 보증금을 못 받는 경우도 있어요. ‘싸고 좋은 집’은 경계 대상이라는 걸 명심하세요.
임대차보호법으로 가능한 보호 장치
이 네 가지는 전세 사기 피해를 예방할 수 있는 핵심 조치들이에요. 특히 전입신고+확정일자 조합은 ‘보증금 방패’로 반드시 준비해야 합니다.
등기부등본 보는 법
- 갑구 확인: 소유자가 누구인지 확인해요. 계약자는 반드시 등기상 소유자여야 해요.
- 을구 확인: 근저당이나 가압류 등 채권 설정이 많은 경우 주의!
- 발급일자: 계약 직전 최신 등본을 다시 발급받는 게 안전해요.
- 공동명의 여부: 공동소유일 경우, 전원이 계약 동의했는지 확인해야 해요.
등기부등본은 ‘집의 건강검진서’ 같은 거예요. 보는 법을 안다고 해서 전문가가 되는 건 아니지만, 문제가 있는 집을 피할 수 있는 최소한의 필터가 되어줍니다.
확정일자와 전입신고의 시너지
“전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 세입자는 우선변제권을 확보할 수 있다.”
— 대한법률구조공단, 2023
전입신고와 확정일자는 각각도 중요하지만, 둘이 함께 있어야 ‘우선변제권’이라는 가장 강력한 보호 수단이 작동해요. 전입신고는 주민센터나 정부24에서 가능하고, 확정일자는 계약서에 도장을 찍는 절차로 간단합니다.
특히 확정일자는 계약 당일이 아니더라도 가능한 빨리 받는 게 좋아요. 날짜 순서가 권리 순위를 결정하기 때문이에요. 조금만 늦어도 보증금을 못 받는 순번이 될 수 있답니다.
보증금 반환 거절 시 대처법
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 당황하지 말고 위 단계를 따라 차근히 진행하세요. 특히 내용증명은 ‘말로 했다’가 아닌 ‘문서로 남겼다’는 점에서 매우 중요하니 반드시 우체국에서 등기로 보내세요.
사기 예방 체크리스트
- 등기부등본 확인: 소유자, 채권 설정 확인
- 전입신고 및 확정일자 받기
- 계약서에 특약사항 구체적 기재
- 계약 상대가 실제 소유자인지 확인
- 보증금 반환 방법 및 조건 명시
- 시세보다 너무 저렴한 매물은 의심
전세 사기는 피할 수 있습니다. 위 항목만 기억해도 절반은 예방할 수 있어요. ‘싸고 좋은 집은 없다’는 마음가짐으로 꼼꼼히 확인해 주세요.
Q&A
마치며
전세 사기는 남의 일이 아닙니다. 너무도 가까이에서, 순식간에 일어날 수 있어요. 하지만 우리가 법을 알고 대비한다면 피해를 줄일 수 있어요. 임대차보호법은 그 시작이자 핵심 도구예요. 전입신고, 확정일자, 등기부등본, 특약 기재 등 이 모든 것이 보증금을 지키기 위한 실전 전략입니다.
한 번 계약하면 수천만 원, 수억 원이 걸린 문제인 만큼, 꼼꼼한 준비는 선택이 아닌 필수예요. 내 돈, 내 권리를 지키는 건 결국 나 자신이라는 사실. 잊지 마세요.